O loteamento urbano é uma forma de parcelamento do solo que visa transformar uma gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de vias públicas, áreas institucionais e infraestrutura básica, sempre em conformidade com a legislação vigente.
A A3 Topografia atua no suporte técnico completo para loteamentos urbanos, desde os estudos iniciais até a aprovação e registro do parcelamento, garantindo segurança jurídica, viabilidade técnica e conformidade legal.
O parcelamento do solo urbano compreende duas modalidades principais:
Loteamento: quando há abertura ou prolongamento de vias públicas
Desmembramento: quando a divisão ocorre utilizando vias já existentes
Ambos os casos estão sujeitos à legislação urbanística federal, estadual e, principalmente, municipal.
Somente é admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em:
Zonas urbanas
Zonas de expansão urbana
Essas zonas devem estar definidas por lei municipal, conforme estabelece a legislação.
A legislação proíbe o parcelamento do solo urbano nos seguintes casos:
Terrenos alagadiços ou sujeitos a inundações, sem prévia drenagem
Terrenos aterrados com material nocivo à saúde pública, sem saneamento
Áreas com declividade igual ou superior a 30%, sem autorização técnica específica
Terrenos com condições geológicas inadequadas à edificação
Áreas de preservação ambiental ou onde a poluição impeça condições sanitárias adequadas
Essas restrições visam proteger o meio ambiente, a segurança das edificações e a saúde pública.
A implantação de loteamentos e desmembramentos urbanos deve obedecer:
À Lei Federal nº 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano)
À Lei nº 9.785/99, que alterou dispositivos da lei anterior
À legislação municipal específica, que define parâmetros urbanísticos
Quando o parcelamento envolve imóveis rurais destinados à expansão urbana, aplicam-se também normas específicas do INCRA e legislações complementares.
As normas relativas a:
Zoneamento urbano
Uso e ocupação do solo
Aprovação de projetos de loteamento
São de competência do Município, conforme assegurado pela Constituição Federal.
Assim, uma vez aprovado o projeto pela prefeitura, prevalece a norma municipal no que diz respeito aos parâmetros urbanísticos, respeitada a legislação federal.
Para que um loteamento seja considerado legal, é necessário:
Elaboração da planta e do projeto técnico
Aprovação prévia pela Prefeitura
Execução ou garantia da execução das obras de infraestrutura
Registro do loteamento no Cartório de Registro de Imóveis
Somente após essas etapas o loteamento passa a existir legalmente, permitindo a comercialização dos lotes.
O Município pode exigir garantias para a execução das obras de infraestrutura básica, como:
Fiança
Seguro
Caução
Nota promissória
Hipoteca de parte do imóvel
A forma da garantia é definida conforme critérios municipais.
O pedido de registro do parcelamento deve ser feito:
No Cartório de Registro de Imóveis competente
Dentro do prazo de 180 dias após a aprovação municipal
O procedimento tem natureza:
Administrativa, como regra
Jurisdicional, caso haja impugnação ao registro
Após o registro, os lotes passam a existir de forma autônoma, com matrículas próprias.
Caso haja impugnação ao registro:
O processo passa à esfera jurisdicional
A decisão cabe ao Juiz de Direito
A suscitação de dúvida, por sua vez, ocorre quando há divergência entre o interessado e o oficial registrador quanto à prática do ato registral.
São procedimentos distintos, cada um com fundamento legal específico.
O registro é o marco final da regularização jurídica do parcelamento.
Somente após o registro:
Os lotes podem ser vendidos legalmente
As vias públicas e áreas institucionais passam ao domínio do Município
O parcelamento se submete integralmente à Lei nº 6.766/79
Sem registro, não há segurança jurídica para compradores ou empreendedores.
A aprovação municipal isenta o registrador de responsabilidade penal, desde que o loteamento esteja em conformidade com a legislação.
Alterações posteriores no loteamento só podem ocorrer:
Com concordância dos adquirentes afetados
Com nova aprovação da Prefeitura
Com averbação no Registro de Imóveis
A A3 Topografia oferece suporte técnico completo para loteamentos urbanos, incluindo:
Levantamentos topográficos
Elaboração de plantas e memoriais
Apoio na aprovação municipal
Suporte técnico para registro imobiliário
Atuamos com foco em regularidade, segurança jurídica e viabilidade técnica, transformando projetos de parcelamento em empreendimentos legalmente sólidos.