Usucapiao administrativa

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Cumpre ressaltar inicialmente que a usucapião é, sinteticamente, o direito que a pessoa adquire devido à posse de um imóvel ou móvel, por utilizá-lo por determinado tempo, conforme registra o vigente Código Civil.

Nesse andar, é possível usucapir um imóvel sem a existência de um contrato de compra e venda ou até mesmo existindo referido documento quando, por exemplo, temos que o imóvel foi adquirido e efetivamente pago, sem que o comprador ainda não obtivesse a escritura definitiva.

É necessário que sejam atendidos os pré-requisitos determinados em lei, em específico, o Código Civil e a Constituição Brasileira. Os elementos que devem, obrigatoriamente, ser observados são:

1 - Que o possuidor que efetuar o pedido de usucapião, verdadeiramente esteja no imóvel com escopo de posse, explorando o bem sem subordinação a quem quer que seja, com exclusividade, como se proprietário fosse;

2 - Que a citada posse não seja clandestina, precária ou mediante violência;

3 - Que seja, pois, posse de forma mansa, pacífica e contínua.

De tal modo, conforme previsto, não serão considerados preenchidos os requisitos para usucapião pelo possuidor que ocupa o imóvel tendo a ciência de que não é proprietário (caseiros e locadores, por exemplo). Ademais, vale lembrar que áreas públicas não podem sofrer usucapião.

Poderá ser usucapido o terreno sem demarcação e sem matrícula no terreno de imóveis, assim como pode ser usucapido um apartamento ou casa devidamente regularizada e registrada.

3. DOS TIPOS DE USUCAPIÃO

A hodierna legislação elenca várias modalidades de usucapião. Destacam-se aqui as principais e as condições para que sejam aplicadas, a fim de promover uma visão global e multifacetária do instituto em comento.

Primeiramente, se tem a designação das possibilidades de usucapir bens Imóveis – Código Civil, artigo 1.238:

Extraordinária: Posse do imóvel por 15 anos, sem interrupção, nem oposição; independente de título e boa-fé. Ocorre redução de prazo para 10 anos, se: o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual e houver realizado obras, ou ainda, tiver realizado serviços de caráter produtivo no local.

Ordinária – CC, artigo 1.242: Posse durante 10 anos continuamente; boa-fé; justo título. Verifica-se redução para 5 anos, se: houver aquisição onerosa, com base em registro, cancelada posteriormente, ou os possuidores tiverem estabelecido moradia no local, ou os possuidores tiverem realizado investimento de interesse social e econômico.

Especial rural – Constituição Federal, artigo 191 / Código Civil, artigo 1.239: Posse por 5 anos; zona rural; área não superior a 50 hectares; área produtiva pelo trabalho próprio ou da família, tendo nela sua moradia e o possuidor não pode ter outro imóvel.

Especial Urbana – CF, artigo 183 / CC, artigo 1.240: Posse por 5 anos; zona urbana; área não superior a 250 m²; moradia e o possuidor não pode ter outro imóvel.

Coletiva – Estatuto das Cidades, artigo 10: Áreas urbanas; ocupação por população de baixa renda para sua moradia, durante 5 anos ininterruptamente; área superior a 250m²; onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor; os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

Especial familiar – Código Civil, artigo 1.240 – A: Posse exclusiva, ininterruptamente, por 2 anos; imóvel urbano de até 250m²; ex-cônjuge ou ex-companheiro ter abandonado o lar; utilização para moradia própria ou de sua família; não ser proprietário de outro imóvel.

Adiante, registra-se a possibilidade de usucapir bens móveis, a saber:

Ordinária – Código Civil, artigo 1.260: Possuir coisa móvel como sua, continua e incontestadamente durante 3 anos; justo título e Boa-fé.

Extraordinária – Código Civil, artigo 1.261: Posse da coisa móvel por 5 anos e independente de título e boa-fé.

A usucapião extrajudicial, ou administrativa, objeto estudo, será tratada de forma individualizada, na forma infra.

4. DA USUCAPIÃO ADMINISTRATIVA OU EXTRAJUDICIAL

O instituto da usucapião, como dito alhures, é uma das formas de aquisição de propriedade, seja de bem móvel ou imóvel, cujos requisitos para sua obtenção são, além do exercício de posse mansa e pacífica, o requisito temporal correspondente a um prazo determinado pela Legislação de forma prolongada e ininterrupta.

No que tange a usucapião administrativa (ou extrajudicial, como também é chamada), o Novo Código de Processo Civil de 2015 firmou a possibilidade de exercer o pedido de usucapião diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, eliminando a demora do processo judicial e conferindo celeridade e maior segurança jurídica aos negócios jurídicos a ela relacionados. Dito de outro modo, não será mais necessário elaborar uma ação judicial, protocolar em Juízo, e aguardar a longa demora (que geralmente é de anos) na solução do litígio no Poder Judiciário.

Contudo, alguns requisitos essenciais deverão ser observados, conforme preceitua o Digesto Processual, in verbis:

Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A: (Vigência)

“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Continua o mencionado artigo:

§ 1º O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.

§ 3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.

§ 4º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

§ 5º Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.

§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

§ 7º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.

§ 8º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.

§ 9º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.”

Assim, os requisitos legais trazidos pelo novo Código para obtenção da usucapião são: (i) o pedido fundamentado, acompanhado da ata notarial lavrada pelo tabelião com o tempo de posse e seus antecessores; (ii) planta e memorial descritivo assinada por profissional habilitado; (iii) certidão negativa dos distribuidores do local do imóvel e do domicilio do interessado; (iv) requisito facultativo que é o justo título (documento que comprove a efetiva aquisição da posse do bem).

Quando o pedido de usucapião é encaminhado ao Cartório, esse determinará a publicação de editais em veículos de grande circulação, bem como notificará todos os interessados, como os confinantes, pessoa em cujo nome do imóvel estiver registrado, a Fazenda Pública e ainda se houver, o atual possuidor. Ao final, com a apresentação de todos os documentos solicitados e na concordância de todos os notificados, o Oficial já poderá promover o registro do bem.

Se o pedido for rejeitado em razão do não preenchimento de todos os requisitos, a via judicial ainda é possível, uma vez que nada pode ser retirada da apreciação do Poder Judiciário.

Por fim, cumpre trazer à baila, dentro da conjuntura apresentada, o fenômeno da desjudicialização e desburocratização que vem se manifestando no Direito Brasileiro, que consiste em suprimir do âmbito judicial atividades que tradicionalmente lhe cabem, transferindo-as para os chamados particulares em colaboração, dentre eles, especialmente, os notários e registradores públicos.

A expressão mais visível e conhecida da desjudicialização era a possibilidade, instituída pela Lei nº 11.441/2007, de lavratura de escrituras públicas de inventário, separação e divórcio, sempre que não houver litígio, incapazes ou testamento. Nesse contexto, a usucapião administrativa ou extrajudicial traz uma nova manifestação do citado fenômeno ao prever a possibilidade de reconhecimento extrajudicial da usucapião.

Nessa toada, o novo Código de Processo Civil inovou positivamente ao firmar uma medida mais rápida, no sentido de garantir a propriedade por meio da usucapião administrativa ou extrajudicial, acolhendo os reclamos da sociedade brasileira no que diz respeito ao instituto em tela.

5. CONCLUSÕES

A usucapião pode ser conceituada como a aquisição de propriedade móvel ou imóvel pela posse prolongada e sem interrupção, durante o prazo legal estabelecido para a prescrição aquisitiva.

Nesse tracejado, o novo Código de Processo Civil de 2015 trouxe novidade legislativa ao permitir expressamente a usucapião administrativa (ou extrajudicial, como também é conhecida), que será processada diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, preenchidos determinados requisitos.

 presente inovação vai no sentido da desjudicialização e desburocratização percebida no Direito Brasileiro, de modo a simplificar determinados processos e procedimentos, sem prejuízo da segurança jurídica, ao passo que traz soluções em tempo razoável para a sociedade.

Concluindo, a usucapião administrativa ou extrajudicial é um novel e já relevante instituto a ser amplamente utilizado no Brasil, consubstanciando-se em notável via antiburocrática.

Bernard Pereira Almeida