O loteamento rural e o desmembramento de imóveis rurais são processos complexos que exigem uma combinação rigorosa de conformidade legal e precisão técnica. Diferente do parcelamento urbano, a divisão de áreas rurais é regulada por órgãos federais, principalmente o INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária), e deve seguir diretrizes específicas para garantir a segurança jurídica da propriedade e a viabilidade do empreendimento.
Na A3 Topografia, auxiliamos proprietários e investidores a navegar por toda a burocracia do Estatuto da Terra e das normativas vigentes, transformando glebas brutas em áreas devidamente regularizadas.
O desmembramento consiste na divisão de um imóvel em duas ou mais parcelas. Legalmente, para que um imóvel rural seja dividido, ele deve respeitar a FMP (Fração Mínima de Parcelamento). No estado de São Paulo, essa fração geralmente varia entre 2 e 3 hectares, dependendo do município. Áreas inferiores a esse limite não podem ser desmembradas para fins agrícolas, o que evita a fragmentação excessiva da terra e protege a produtividade do setor.
Enquanto o ordenamento das cidades cabe ao município, a gestão do cadastro rural é de competência federal. Segundo o artigo 8º da Lei nº 5.868/72, nenhum imóvel rural pode ser desmembrado em área inferior ao módulo calculado para a região. Nossa equipe técnica realiza a análise prévia do seu CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural) para garantir que o projeto esteja em total conformidade com as exigências do INCRA.
Entender a finalidade do loteamento é o primeiro passo para o sucesso do projeto. Existem caminhos distintos dependendo do objetivo do proprietário:
Regido pelo Estatuto da Terra, este processo visa a divisão da terra para exploração agropecuária. Exige um Plano de Aproveitamento que comprove a viabilidade econômica das novas parcelas. É necessário apresentar memorial descritivo, planta da área total e remanescente, além da cadeia dominial completa.
Muitos proprietários buscam criar as chamadas “chácaras de recreio”. Quando um imóvel rural está em zona de expansão urbana (definida por lei municipal), o processo segue a Lei nº 6.766/79. Caso esteja fora da zona urbana, é necessária uma audiência prévia com o INCRA e a comprovação de que a área perdeu suas características produtivas, tornando-se própria para núcleos urbanos ou turismo.
Para que o registro imobiliário aceite o desmembramento, a precisão do levantamento topográfico é indispensável. Erros métricos podem levar ao indeferimento do processo e prejuízos financeiros.
Os principais documentos e etapas incluem:
Levantamento Topográfico Georreferenciado: Essencial para definir os limites exatos via coordenadas RTK/GPS.
Memorial Descritivo: Descrição detalhada de cada lote, confrontantes e acidentes geográficos.
Planta Geral e do Loteamento: Elaborada seguindo as normas da ABNT e as especificidades do cartório local.
Planilha de Cálculos Analíticos: Demonstração técnica da exatidão das áreas apuradas.
Certidões de Quitação Fiscal (ITR): Comprovação de que o imóvel está em dia com a União.
Regularizar um loteamento rural exige mais do que apenas medir terras; exige expertise em Direito Imobiliário e Legislação Agrária.
Tecnologia de Ponta: Utilizamos drones e sistemas de escaneamento a laser para mapear áreas de difícil acesso com precisão milimétrica.
Consultoria Completa: Atuamos desde o estudo de viabilidade até a entrega dos documentos para averbação na matrícula.
Agilidade Burocrática: Conhecemos os trâmites do INCRA e das prefeituras de SP, o que reduz drasticamente o tempo de aprovação.
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